O Conflito entre a Dívida Condominial e a Alienação Fiduciária: A Dinâmica no STJ e a Arrematação Livre de Ônus

A execução de dívidas condominiais de imóveis gravados com alienação fiduciária consolidou-se como um dos maiores gargalos para a efetividade da tutela executiva no Brasil.

De um lado, milita o direito da coletividade condominial, amparado pela inquestionável natureza propter rem da cota; do outro, ergue-se a blindagem patrimonial exercida pelos credores fiduciários — em regra, instituições financeiras —, que frequentemente se omitem na consolidação da propriedade para se eximir do passivo condominial.

A despeito desse cenário de aparente blindagem, um movimento recente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sinaliza uma imperiosa mudança de paradigma: a possibilidade real de penhora do próprio imóvel e a consequente extinção do gravame fiduciário na arrematação, quando o credor fiduciário, devidamente intimado, recusa-se a quitar o débito de condomínio.

Na prática forense, tornou-se rotineira uma situação de abandono patrimonial: o devedor fiduciante entra em inadimplência simultânea com as prestações do financiamento e com as cotas condominiais. Diante desse quadro, o credor fiduciário frequentemente adota uma postura de calculada passividade.

Ainda que a Lei nº 9.514/1997 garanta que as contribuições condominiais integrem o cômputo global da execução — somando-se à dívida principal e às despesas de cobrança para fins de exercício do direito de preferência pelo devedor —, muitas instituições financeiras evitam a deflagração da execução extrajudicial.  Tal inércia fundamenta-se no art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil. O motivo é de cunho financeiro imediato: ao evitar a consolidação da propriedade e a consequente imissão na posse, o credor fiduciário esquiva-se de atrair para si a responsabilidade presente pelo pagamento do passivo condominial do imóvel.

Essa prática oportunista transfere o ônus da inadimplência para os demais condôminos e ocasiona um acúmulo de demandas sem solução efetiva no Judiciário. Isso ocorre porque, em um eventual leilão judicial por dívida condominial, a penhora recai apenas sobre os “direitos aquisitivos” do devedor, obrigando o arrematante a assumir o saldo do financiamento — cenário que afasta possíveis compradores e perpetua a dívida.

Até recentemente, os tribunais chancelavam uma situação processual no mínimo extravagante: admitia-se apenas a constrição sobre os “direitos aquisitivos” decorrentes do contrato de alienação fiduciária. O resultado prático dessa limitação é notório: leilões judiciais absolutamente infrutíferos, uma vez que o somatório dos débitos (passivo condominial somado ao saldo devedor do financiamento) frequentemente ultrapassa o próprio valor de mercado do bem, esvaziando qualquer interesse de potenciais arrematantes.

Buscando corrigir essa distorção, precedentes fundamentais do Superior Tribunal de Justiça passaram a reafirmar a força e a autonomia da obrigação propter rem.

O verdadeiro divisor de águas, contudo, adveio com o julgamento do REsp 2.059.278/SC pela 4ª Turma do STJ, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Raul Araújo. Este julgado rompeu com o rigor formalista e estabeleceu novas premissas: em execução por dívida condominial, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que ele esteja alienado fiduciariamente.

Na opinião do Ministro Raul Araújo a natureza propter rem sobrepõe-se ao direito do credor fiduciário. Afinal, a instituição financeira não detém uma “superpropriedade” imune aos encargos inerentes a qualquer unidade em condomínio edilício. Não é juridicamente sustentável — tampouco justo — transferir aos demais condôminos o ônus desse rateio, permitindo que o banco credor repouse na tranquilidade de uma garantia intocável.

Dada a relevância social e a divergência entre as turmas, o Superior Tribunal de Justiça afectou a matéria ao rito dos recursos repetitivos. Sob o Tema 1.266, a Segunda Secção do tribunal — que reúne a 3.ª e a 4.ª Turmas — busca agora definir, com efeito vinculativo para todo o país, a seguinte questão: “Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial”.

O julgamento, sob a relatoria do Ministro João Otávio de Noronha (REsps n.º 1.874.133/SP e n.º 1.883.871/SP), teve a sua afectação oficializada em Junho de 2024. A suspensão de todos os processos do pais sobre a controvérsia  demonstra que a Corte está atenta aos impactos económicos de uma decisão que pode pôr fim à passividade dos credores fiduciários perante o passivo condominial.

Arrematação de Imóvel Alienado: A Armadilha dos Direitos Aquisitivos

Nas execuções de condomínio, o credor fiduciário (banco) deve ser chamado ao processo para quitar a dívida. Para materializar essa constrição sem ferir o devido processo legal, o Superior Tribunal de Justiça desenhou uma dinâmica processual clara:

1. O condomínio exequente deve promover a citação/intimação do credor fiduciário para integrar a execução processual.
2. Abre-se ao credor fiduciário a oportunidade de quitar a dívida condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente para, em via regressiva, cobrar o devedor fiduciante.
3. Caso o credor fiduciário se mantenha inerte, o imóvel como um todo — e não apenas os direitos aquisitivos — pode ser penhorado e levado a praceamento público.

O grande entrave, contudo, reside nas falhas processuais que ainda permeiam a praxe forense. Em vez de promover a citação do banco credor para integrar o processo.— conforme exige a dinâmica traçada pelo STJ —, muitos condomínios limitam-se a requerer a sua mera intimação acerca da penhora. A consequência disso: a constrição judicial acaba recaindo apenas sobre os “direitos aquisitivos” do devedor, e não sobre o imóvel em si.

Perante este cenário, a cautela do arrematante deve ser extrema. Arrematar “direitos aquisitivos” significa, rigorosamente, sub-rogar-se na posição do devedor originário no contrato de financiamento.

Portanto, sem a chancela de uma assessoria jurídica especializada para auditar a regularidade da marcha processual, o arrematante corre o grave risco de “comprar” apenas uma expectativa de direito atrelada a um saldo devedor vultoso com a instituição financeira.

Conclusão e Perspectivas

Com base no exposto, a controversia entre as Turmas de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça remanesce o que traz cautela em se arrematar um imóvel gravado com alienação fiduciária.

Enquanto decisões mais conservadoras insistem em limitar a penhora aos direitos aquisitivos sob o pretexto de proteger o sistema de crédito (Lei 9.514/97), a vanguarda jurisprudencial — ancorada na 4ª Turma — demonstra que a função social da propriedade e a viabilidade financeira da coletividade condominial exigem a constrição do imóvel como um todo.

A comunidade jurídica aguarda a solução do Tema 1.266,,  para ter ciência se nas execuções promovidas pelo condomínio será permitido a penhora  e o leilão do direito de propriedade do imóvel, transferindo-o ao arrematante o bem livre de ônus.

Até que sobrevenha esse desfecho, a atuação jurídica estratégica, combativa e artesanal torna-se imprescindível para invocar esses precedentes favoráveis, garantindo a satisfação do crédito condominial e a arrematação do imóvel com o devido cancelamento do gravame fiduciário.

Sobre o Autor: Rodrigo da Hora é advogado e sócio da DXA Advogados, escritório com atuação focada em soluções estratégicas e de alta complexidade em Direito Imobiliário. Para mais artigos e informações sobre nossa atuação, visite www.dxa.adv.br.